Printemps 2022 du crédit immobilier

Par Fabrice Hamon le 22 mai 2022

Au printemps, les achats et les crédits immobiliers fleurissent de partout. Mais cette année la pousse est tardive et la guerre en Ukraine n’explique pas tout.

Gustave Caillebotte - Chemin montant - 1881
Gustave Caillebotte - Chemin montant - 1881

Le printemps, c’est l’entrée dans la haute saison immobilière. Les particuliers préparent la rentrée de septembre. Les appartements sont lumineux et les maisons donnent sur des jardins verdoyants ; les visites sont agréables et se multiplient, les acheteurs butinent.

Il en est de même ce printemps mais moins que les années précédentes. Les téléphones sonnent moins, les réflexions sont plus longues, il se produit ce que les professionnels du marché immobilier appellent l’attentisme des clients.

Attentisme des clients

Il y eut la sortie lente du covid, il y eut le fameux effet « élections présidentielles », il y eut surtout le conflit inattendu en Ukraine. Une crise a remplacé l’autre et cette fois il s’agit d’une vraie guerre.

Les français ne sont pas en guerre mais ils la craignent. Et puis ils la subissent indirectement par des hausses de prix sur des produits courants, de l’alimentation à l’énergie, en passant par le carburant.

L’inflation ne s’est pas déclarée avec le conflit, mais le conflit l’a enflammée. Ces derniers mois, le pouvoir d’achat est devenu le sujet sensible dans les foyers, à tel point que les candidats à l’Élysée en ont fait leur principal sujet de campagne et de polémique.

Difficile de se projeter

C’est dans ce contexte que les français se relogent. Un contexte nouveau qui hérite aussi des conditions précédentes, leur mélange présentant des difficultés supplémentaires pour réaliser leur projet.

Ainsi nous voyons des vendeurs qui préfèrent céder un bien immobilier énergivore, en prévision de l’interdit de le vendre ou de le louer les années suivantes, au lieu de le restaurer et de le mettre aux normes. Or les acheteurs eux-mêmes, craignant un surcoût galopant des matériaux, préfèrent se tourner vers du neuf ou de l’ancien rénové, pour ne pas courir le risque « d’exploser » leur budget.

La difficulté actuellement est l’imprévisibilité sur tous les plans, empêchant de se projeter avec assurance. L’euphorie pour la pierre, traditionnelle au printemps, a besoin de visibilité. Les aspirants à l’acquisition aimeraient y aller mais ne se précipitent pas, ils attendent.

Ils attendent et se replient sur d’autres priorités, leur pouvoir d’achat immobilier, tant qu’ils sont logés, passant après leur pouvoir d’achat tout court, diminué déjà mais surtout, menacé de diminuer encore.

Le sentiment général est que la guerre en Ukraine d’une part, la hausse des prix d’autre part, vont durer des mois. Que ce soit à court terme ou à long terme, chacun croit sauter dans l’inconnu et ceux, par exemple, déjà propriétaires, qui souhaitaient déménager, préféreront vendre avant d’acheter au lieu de s’engager dans un prêt relais.

Difficile d’emprunter

Les projets immobiliers sont démotivés par la poussée inflationniste et le feu à l’Est de l’Europe mais pas seulement. À côté de ceux qui attendent il y a ceux qui s’engagent malgré tout dans la réalisation de leur projet d’achat.

Beaucoup d’observateurs avertis leur donneront raison, la tendance haussière des taux encourageant un achat maintenant plutôt que demain. Et puis il y a cette opportunité actuellement d’emprunter non seulement à un taux encore très bas, mais à un taux réel négatif, en raison du grand écart entre le taux d’inflation et le taux d’intérêt.

Seulement là encore nous héritons d’une décision prise dans un tout autre contexte, celle de restreindre l’accès au crédit immobilier, restriction aggravée par un autre héritage, celui du calcul du taux d’usure.

C’était l’année dernière sous la forme d’une recommandation du HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière). Mais depuis le 1er janvier, les limitations imposées aux conditions d’octroi sont devenues des contraintes. Décision prise par les pouvoirs publics alors que les conditions de taux d’intérêt, de taux d’inflation et de taux d’usure étaient très différentes de celles d’aujourd’hui - et tout porte à croire qu’un retour au même contexte n’est pas pour demain.

En conséquence, nous voyons des refus de prêt appliqués à des emprunteurs qui quelques mois plus tôt pouvaient acheter - parfois même un bien plus cher ! Le nombre d’acheteurs retoqués par les banques a augmenté, comme tout le reste.

Dans ces conditions, sauf revirement et adaptation à la nouvelle donne, nous voyons mal comment la rénovation thermique de 700 000 logements par an, voulue par le Président Macron, pourrait se produire avant longtemps, d’autant que le parc immobilier français a toujours besoin d’une construction annuelle d’au moins 500 000 logements neufs…

Accès limité au crédit immobilier

Que ce soit pour habiter ou investir, le HCSF a durci les conditions d’accès au crédit immobilier.

L’endettement autorisé est plafonné à 35% de vos revenus - assurance comprise et tous crédits conso inclus - et la durée du prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans. Pour connaître précisément votre capacité maximum à l’aune de ces conditions, simulez votre crédit immobilier avec le chatbot Hypo.

25 ans maximum, pas 27 ans, l’extension de 2 ans dans l’immobilier neuf sur plan étant une période de préfinancement, pas une prolongation de la durée d’amortissement. Au-delà de ces conditions, vous aurez un refus de prêt. Seule exception : les banques peuvent financer 20% des demandeurs qui dépasseraient modérément ce taux d’endettement, s’ils sont primo-accédants et s’ils achètent une résidence principale.

Cependant, dans les faits, autrement dit dans la vie réelle, loin de réserver cette part dérogatoire à des dossiers plus fragiles, les banques préfèrent favoriser les emprunteurs qui ont un apport personnel…

Un crédit immobilier est un endettement patrimonial

Le HCSF réduit le budget immobilier des acquéreurs !

Leur budget est diminué alors que les prix immobiliers augmentent et que les taux remontent ! Pourquoi empêcher les Français de devenir propriétaires et de placer leur argent dans la pierre ?

Quand on achète un bien immobilier, on s’endette pour se constituer du patrimoine. Rembourser un prêt immobilier c’est épargner : c’est mettre de l’argent de côté tous les mois pendant des années.

Au lieu d’exclure un plus grand nombre d’emprunteurs en durcissant les conditions, c’est le moment d’inventer de nouvelles solutions de financement pour donner un accès plus large à la propriété.

Nous pensons cependant, au regard de la situation économique actuelle, que le HCSF reverra et assouplira sa position, quitte à redonner aux prêteurs l’entière décision de prêter ou non.

Un optimisme que nous conservons malgré les conclusions de la dernière réunion trimestrielle du HCSF, en présence du ministre Bruno Le Maire, alors satisfait des gaines très resserrées qui empêchent d’emprunter.

Point positif : le taux réel est négatif !

Un emprunt immobilier à taux réel négatif fut l’argument avancé par Bruno Le Maire, à l’issue de cette dernière réunion trimestrielle du HCSF, pour rassurer sur la hausse des taux d’intérêt et le pouvoir d’achat immobilier des français.

Qu’est-ce qu’un taux réel ? Le taux d’intérêt réel est le taux nominal corrigé du taux d’inflation.

Taux nominal - taux d’inflation = taux réel

Actuellement les taux d’intérêt sont en moyenne de 1,30% et l’inflation est à 4,8%. Nous obtenons donc un taux réel négatif de - 3,5% ! En un mot : emprunter rapporte.

L’inflation pourrait même dépasser prochainement 7% sur 1 an, selon de nombreux experts. Supposons que la hausse des taux se poursuive entretemps pour atteindre 2% : nous emprunterions alors à un taux réel de - 5% !

Hausse du taux d’inflation : bonne nouvelle ?

L’argument du taux réel n’est pas faux mais il est factice.

Le taux très réel, c’est celui de l’inflation avec un impact immédiat sur les achats de tous les jours. Le taux très réel, c’est celui des intérêts versés tous les mois à la banque. Ce qui est très réel, c’est que ces deux taux augmentent.

Le ministre ne peut donc se contenter d’une situation qui ne peut enthousiasmer que les « zinzins », les investisseurs institutionnels , possesseurs de parcs immobiliers locatifs volumineux et diversifiés, lesquels pourront arbitrer le moment venu, quand le taux d’inflation baissera de nouveau, ce qui est prévisible sur une durée aussi longue que celle d’un investissement immobilier. Les investisseurs particuliers, quant à eux, n’ont pas le même jeu, pas les mêmes cartes en mains.

Consommation plus chère d’un côté, crédit plus cher de l’autre : la situation a changé mais la position du Haut Conseil de Stabilité Financière ne bouge pas. Déjà limités par un taux d’endettement et une durée d’emprunt maximaux, 35% sur 25 ans, les emprunteurs sont confrontés à un nouveau rabaissement de leur budget par les taux.

Le HCSF ne peut agir sur les taux de crédit immobilier mais il peut agir sur ses propres conditions d’endettement et de durée. Il faut débloquer les conditions du HCSF ! Bercy peut et doit aussi réformer le calcul du taux d’usure.

Le mur du taux d’usure

Le taux d’usure est le taux maximum applicable au crédit immobilier.

Le taux d’usure est le taux légal maximum admis lors de la conclusion d’un prêt. Il y a usure lorsque le taux d’intérêt dépasse ce plafond. Cela constitue un délit pénal.

Sa vocation est d’éviter aux emprunteurs une situation de surendettement. Il est le TAEG qu’aucun taux de crédit ne doit dépasser : autrement dit, le taux annuel effectif global d’un crédit immobilier ne peut pas dépasser le taux d’usure.

Le taux d’usure a une utilité publique majeure : il protège les emprunteurs des prêteurs. Il empêche les prêteurs de prêter à des taux abusifs, d’abuser du besoin de crédit des emprunteurs. Il prévient des agissements d’usuriers.

Protéger les consommateurs, de toute évidence, est une intention noble et une action politique absolument nécessaire. Sauf qu’aujourd’hui, il empêche tout simplement les emprunteurs d’emprunter !

Le taux d’usure qui nous intéresse est principalement celui appliqué aux crédits immobiliers d’une durée égale ou supérieure à 20 ans, donc compris entre 20 et 25 ans. Ce sont les durées de prêt les plus souscrites par les français.

Au 1er avril dernier, le taux d’usure à 20 ans et plus baissait à 2,40%. En conséquence, et ce jusqu’au 30 juin, aucun acheteur d’un bien immobilier n’achètera l’argent au-delà de ce taux global, par ailleurs très bas, ce qui a pour vertu de limiter son coût total de crédit.

Or le taux de l’usure descend tandis que les taux d’intérêts montent : la bonne nouvelle se transforme subitement en mauvaise nouvelle et les emprunteurs sont soudainement pris en ciseaux…

D’autant plus qu’au regard de la tendance haussière des taux nominaux, les deux taux vont se rapprocher, le taux d’usure ne pouvant plus bouger tandis que les taux immobiliers continueront d’augmenter, comme ce fut déjà le cas en avril et mai. Ça va couper dans le budget immobilier des particuliers et il vaudrait mieux pour eux qu’ils se positionnent dans huit jours plutôt que dans huit semaines.

Mauvais calcul du taux d’usure

Nouvel anachronisme : les taux d’intérêt se décident au mois le mois et même actuellement tous les quinze jours, tandis que le taux d’usure se décide chaque trimestre, immuables durant les trois mois suivants.

Dernièrement, une banque nous prévenait même qu’elle n’excluait pas de réviser ses taux tous les sept jours, réduisant à une semaine la validité de ses propositions, obligeant les acquéreurs, alors que l’ambiance générale est à l’indécision, à se presser de bloquer les taux.

Nul doute que cette pression n’augmente plutôt l’hésitation à se lancer dans un achat aussi engageant que celui d’un logement… Un marché est sain quand ses acteurs sont sereins.

Le taux d’usure suit donc le marché d’hier, pas celui d’aujourd’hui, le seul marché qui intéresse chacun des agents économiques, parmi lesquels et même au premier chef les particuliers, à savoir les consommateurs, ceux qui font marcher la boutique. Qui suit en mai l’actualité du mois de mars ?

En réalité, le taux d’usure est indifférent à la situation présente, à ce qui se passe réellement ainsi qu’à ce qui affecte concrètement les emprunteurs, en un mot à tout élément nouveau alors qu’il est un élément déterminant dans la décision d’octroyer ou de refuser un prêt.

Ce n’est pas que le calcul du taux d’usure soit inadapté puisqu’il ne sera pas un frein à l’achat immobilier la plupart du temps. Son défaut est d’être inadaptable si un événement majeur intervient.

De même que les pouvoirs publics ont, justement, le pouvoir de revoir la décision désormais anachronique du HCSF sur ce qu’il faut bien appeler un « permis d’emprunter », ils ont le pouvoir de réformer une protection tellement systématique qu’elle s’avère néfaste, tant elle est inapte à réagir. Nos sociétés modernes n’ont-elles pas un niveau de technologie qui permettrait aisément une administration intelligente du taux d’usure, informé et calculé en temps réel ?

Ce qui est attendu des pouvoirs publics en temps de crise, c’est du pragmatisme.

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