Prêt immobilier progressif ou modulable ?

Par Fabrice Hamon le 13 avril 2022

Quels sont les avantages d’un prêt immobilier progressif, comparés à ceux d’un prêt immobilier modulable ? Quel type de mensualité choisir : constante ou progressive ?

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Débutons par un premier avantage revenant au prêt progressif : la connaissance du coût du crédit immobilier souscrit par l’emprunteur.

En effet, on ne peut pas connaître le coût final d’un prêt modulable - sauf si on ne le module pas !

La modulation permet d’augmenter la mensualité en cours de prêt : dans ce cas la durée et le coût diminuent. La modulation permet aussi de baisser la mensualité : dans ce cas la durée et le coût augmentent.

Dans les deux cas, le coût réel du crédit immobilier ne sera connu qu’à la fin du prêt, une fois qu’il aura été soldé. Le coût final d’un prêt modulable ne sera donc égal à son coût initial qu’à la condition de ne jamais le moduler.

En cas de modulation, soit il sera plus cher soit il sera moins cher, mais on ne peut le savoir au moment de la souscription : son coût dépendra de la nature et de la fréquence des interventions de l’emprunteur. En cas d’inaction de l’emprunteur tout le long de la durée du prêt, son coût ne variera pas de celui calculé au départ.

On ne connaît pas non plus la durée finale d’un prêt modulable ! Elle dépend là encore de la gestion de son crédit par l’emprunteur : soit elle baissera soit elle augmentera. Notons cependant, si on l’allonge, qu’elle ne pourra pas dépasser une durée de 25 ans.

Le coût et la durée d’un prêt progressif sont en revanche connus de façon définitive par l’emprunteur parce que ses conditions sont non modifiables : la progressivité n’est pas une option.

Le coût et la durée du prêt modulable sont également connus au moment de sa souscription et sont inscrites dans l’offre de prêt, mais de façon indicative, au titre d’un prêt amortissable classique, non au titre d’un prêt modulable : la modulation est une option.

Mensualité constante ou progressive ?

Le prêt progressif est un prêt immobilier à mensualité progressive. Constamment progressive ! La mensualité progresse chaque année suivant un taux de progression d’1% par an pour l’achat d’une résidence principale, d’1.5% par an pour un investissement locatif.

Le prêt modulable est un prêt immobilier à mensualité constante. Constante mais évolutive ! La mensualité est la même tout le long du crédit mais elle peut être revue à la hausse ou à la baisse une fois par an, suivant un taux de modulation de 10 à 30% selon les banques.

Dans le cas d’un prêt progressif, la mensualité augmente systématiquement, comme à marche forcée. Dans le cas d’un prêt modulable, la mensualité peut ne jamais bouger, son augmentation - ou son rabaissement - étant un choix de l’emprunteur.

Le prêt progressif et le prêt modulable sont tous les deux des prêts immobiliers à taux fixe. Leurs futures mensualités sont connues par avance et pointées dans le tableau d’amortissement.

Un prêt modulable permet d’augmenter, de baisser ou de suspendre sa mensualité. Un prêt progressif ne peut être modulé à la hausse ni à la baisse mais la mensualité peut être reportée.

Tous les profils sont éligibles à un prêt modulable, à condition d’être solvables et d’emprunter dans les limites de durée (25 ans maximum) et de taux d’endettement (35% des revenus) posées par le HCSF - Haut Conseil de Stabilité Financière.

Le prêt progressif est réservé aux profils évolutifs, ceux et celles dont les revenus sont appelés à augmenter, donc à progresser, durant le remboursement du prêt. Fonctionnaires, professions libérales, cadres du privé, principalement des jeunes actifs en début de carrière.

Un couple d’emprunteurs dont les ressources professionnelles sont réputées stables ou encore dont les chances d’évolution sont probables mais incertaines, ne pourra accéder au levier d’un prêt progressif dont les mensualités, de leur côté, ne vont cesser de monter.

Ce couple n’aura pas le choix, seul un prêt modulable lui sera accordé, remettant à plus tard la possibilité d’augmenter leur mensualité, si leurs revenus d’alors le permettent, de façon à économiser sur le coût et la durée.

En revanche, un couple dont les revenus vont croître de façon certaine, idéalement plus vite que les mensualités, auront ce choix à faire entre les deux prêts, du moins s’il s’adresse à une banque qui propose les deux montages - une information essentielle que détient le courtier en crédit.

Pour comparer les deux formules, constante et modulable d’un côté, progressive et non modulable de l’autre, nous considérons que vous avez le profil idéal. Vous êtes un jeune emprunteur prometteur ou une jeune emprunteuse en pleine ascension : vos revenus, à coup sûr, vont augmenter !

Un prêt immobilier mobile

Le prêt progressif anticipe la hausse de vos revenus pour vous permettre d’emprunter plus ou de rembourser plus vite et de payer moins cher votre crédit.

Or adapter ses mensualités à l’évolution de ses revenus n’est pas l’apanage du prêt progressif. Le prêt modulable offre aussi cette possibilité.

Aujourd’hui, le prêt immobilier le plus distribué en France est le prêt à mensualités modulables.

Un prêt modulable est un crédit immobilier dont vous pouvez moduler les remboursements. Il vous offre la liberté de revenir, au cours du contrat, sur vos choix de départ, d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités ou la durée de l’emprunt. Il vous permet ainsi d’ajuster le montant de vos échéances en fonction de vos revenus, à la hausse comme à la baisse.

En cas de hausse de vos revenus, vous pourrez réduire la durée et le coût de votre crédit immobilier en relevant significativement le montant de vos mensualités. De la même façon, en cas de baisse de revenus, vous aurez la possibilité de diminuer vos charges en rallongeant la durée.

Grâce à un prêt modulable, vous serez donc libres d’agir sur vos mensualités, de les adapter à votre situation financière et de rembourser plus ou moins vite votre crédit immobilier. Suspendre pour un temps ses mensualités fait également partie des options, en cas de difficulté professionnelle ou personnelle inattendue.

Le grand intérêt de cette formule est que c’est vous qui choisissez de modifier les conditions de remboursement de votre prêt immobilier, non pas le marché des taux comme dans le cadre d’un prêt à taux variable, ni la périodicité automatique convenue lors de la souscription d’un prêt progressif.

Avantages du prêt modulable

Un prêt modulable sera naturellement préférable à un prêt progressif si vous n’êtes pas certain que vos revenus vont augmenter. Si l’incertitude l’emporte sur la probabilité, alors il vaut mieux sécuriser son avenir et garder sous le coude la souplesse d’une formule qui offre un grand choix de modularités.

Si finalement vos revenus augmentent comme prévu, alors vous pourrez augmenter vos mensualités pour raccourcir la durée du prêt et baisser le coût du crédit.

Or l’autre avantage du prêt modulable, c’est que même en situation de hausse de revenus, vous ne serez pas forcé d’adapter votre mensualité. L’écart de solvabilité, autrement dit la capacité d’emprunt dégagée, pourra être librement consacré à un autre investissement ou tout simplement placé dans un produit d’épargne.

L’autre avantage précieux du prêt modulable est pour ainsi dire la flexibilité inverse : le pouvoir de diminuer une charge devenue trop lourde, ce que ne permettra pas un prêt progressif, dont les mensualités ne peuvent que monter, jamais descendre.

En résumé : même si tout porte à croire que votre avenir financier est assuré et même si la banque est prête à vous accorder un crédit à mensualités progressives, vous jugerez peut-être plus prudent de vous protéger d’un revirement, auquel cas un crédit à échéances modulables sera plus sécurisant.

Le risque n’est-il pas de se retrouver dans l’incapacité d’assumer une hausse de ses charges ou pire encore, de rentrer dans le surendettement ?

Coût du prêt progressif

Le prêt modulable prendra encore l’ascendant sur le prêt progressif relativement au coût du crédit. Du moins dans deux cas sur trois.

Dans le cas d’une augmentation de budget sur une même durée, un prêt progressif sera naturellement plus cher, du fait du montant plus élevé de l’emprunt.

Dans le cas d’une réduction de durée pour un même budget à partir d’une même première mensualité la première année, un prêt progressif sera naturellement moins cher, du fait de l’amortissement plus rapide et de la durée plus courte de remboursement.

Dans le cas d’un même budget sur une même durée, de 200 000€ par exemple sur 20 ans, mais sous condition d’une mensualité constante plus élevée grâce à une meilleure capacité d’endettement dans le cadre d’un prêt classique, comparativement à des mensualités échelonnées partant de plus bas dans le cadre d’un prêt progressif, à cause d’une plus faible capacité d’endettement au moment de la souscription du prêt, alors cette fois c’est bien encore le coût du prêt modulable qui sera le moins cher.

Que ce prêt amortissable ordinaire soit modulable ou pas d’ailleurs. Cependant l’usage de la modularité en cours de prêt, que ce soit pour majorer la mensualité ou pour minorer la durée, creusera encore l’écart, à la défaveur du prêt progressif.

Un prêt classique en effet, pour le même budget sur la même durée, impose une mensualité constante plus élevée toute la durée du prêt, alors qu’elle ne sera que la mensualité intermédiaire d’un prêt progressif, supérieure à celles des premières années, inférieure à celles des dernières.

Cet étalement et la répartition des mensualités sur de nombreuses années, graduellement de la plus petite à la plus grande, au lieu de rembourser directement la mensualité du milieu en quelque sorte, induit logiquement un surcoût important.

Un coût plus onéreux qui s’explique par un amortissement plus lent. Une mensualité est composée de capital et d’intérêts : les premières mensualités d’un prêt progressif étant réduites, elles réduisent aussi la part de capital amorti et de ce fait ralentissent son remboursement.

Les intérêts étant calculés sur le capital restant dû et le prêt progressif laissant plus de capital dans les mensualités, du moins les premières années, que n’en laisse un prêt classique, cela renchérit son coût global : plus d’intérêts sur plus de capital pendant plus longtemps.

À taux d’intérêt équivalent, un prêt classique démarrera d’emblée par une mensualité plus forte et c’est pourquoi elle amortira plus vite le capital en même temps qu’elle allégera le coût du crédit.

En toute logique, un remboursement anticipé coûtera aussi plus cher au détenteur d’un prêt progressif, les indemnités étant calculées sur davantage de capital restant dû que dans un prêt classique - dans la limite réglementaire de six mois d’intérêts bien entendu.

Avantages du prêt progressif

Un prêt modulable semble en tous points supérieur à un prêt progressif. Tant en termes de coût qu’en termes de fonctionnement. Face à sa souplesse, le prêt à mensualités progressives paraît en effet bien rigide.

D’autant qu’en choisissant un remboursement progressif, vous renoncez à la flexibilité de la modularité.

Les échéances d’un prêt modulable sont constantes mais modulables, autrement dit modifiables. Vous pouvez les changer. Si vous ne les changez pas, elles restent constantes, autrement dit elles demeurent constamment les mêmes jusqu’à la fin du prêt.

Comme le prêt modulable, le prêt progressif est un crédit sans surprise : le montant des mensualités change chaque année puisqu’il progresse, mais cette progression a été convenue dès le départ, à la souscription du crédit.

Son décor est planté : le taux d’intérêt est fixe, le taux de progression est fixe, la périodicité est fixée et l’échéancier est arrêté ; vos futures mensualités sont toutes annoncées dans le tableau d’amortissement.

  • Pourquoi préférer un prêt progressif à un prêt modulable ?

Parce qu’un prêt modulable ne vous permettra pas d’augmenter votre budget !

Le capital emprunté ainsi que vos mensualités futures seront contenus dans les limites de votre capacité d’endettement au moment de la demande de prêt.

De surcroît, le prêt progressif vous permet de prétendre à un emprunt plus élevé tout en débutant son remboursement par des mensualités plus faibles que celles d’un prêt ordinaire.

Ce surplus de budget du au surplus de capacité extrait de l’anticipation de vos revenus futurs, c’est la force principale de cette formule, son avantage imbattable sur le prêt modulable. Votre crédit profite à plein de la progression ultérieure de vos revenus.

Simplicité du prêt progressif

Le prêt progressif est plus profitable qu’un prêt modulable sur le terrain du budget. Or il l’emporte encore sur un autre terrain, celui des fonctionnalités.

La fonctionnalité essentielle du prêt progressif, c’est la progressivité. La fonctionnalité essentielle du prêt modulable, c’est la modularité. Les mensualités progressent automatiquement dans le premier, tandis qu’elles progressent manuellement dans le second, à la demande du client.

Le prêt modulable est flexible ; le prêt progressif est inflexible. Comment un produit plus rigide peut-il être meilleur qu’un produit plus souple ?

Reprenons l’exemple d’un même montant emprunté à partir d’une même première mensualité la première année. Le même budget avec la même première annualité pour deux ménages différents. Le premier souscrit un prêt à mensualités progressives tandis que le second souscrit un prêt à mensualités modulables.

La durée finale du prêt progressif (finale parce qu’elle ne pourra plus être réduite) sera plus courte que la durée initiale du prêt modulable (initiale parce qu’elle pourra être réduite ensuite). D’une durée plus courte, le prêt progressif coûtera moins cher à notre premier couple.

Pour que le second paye son crédit le même prix, pour qu’il génère la même économie, il devra muscler sa mensualité une ou plusieurs fois durant la vie de son crédit. Et prendre garde de ne pas en prendre trop tard l’initiative.

Pour optimiser un prêt modulable, il faut donc demander l’augmentation de la mensualité. Il faut agir sur le prêt immobilier, le faire vivre, l’animer. Du reste, on ne peut le manier à volonté : la modulation est encadrée et si ce produit donne du jeu à l’emprunteur, les marges d’action sont soumises à conditions, lesquelles varient d’un prêteur à l’autre.

Là encore, le courtier en crédit immobilier connaît toutes les subtilités qui distinguent les offres bancaires entre elles.

Le second ménage devra donc actionner la modulation pour faire progresser sa mensualité alors que le premier ménage, quant à lui, n’aura rien à toucher. Rien à remanier, rien à décider, il lui suffit de laisser opérer son crédit : sa mensualité progressera « sui generis ».

Le coût global du crédit est baissé d’emblée et on n’y revient plus alors que pour l’autre couple, on en ignore encore la nature et il faudra estimer l’opportunité de le baisser le moment venu.

Nous comprenons mieux en quoi le prêt progressif prend le dessus sur le prêt modulable : on n’a pas besoin de le moduler pour l’optimiser !

On n’optimise pas un prêt progressif ! Il est déjà optimisé ! C’est un prêt optimum, son coût, d’emblée, est optimal ! L’optimisation est d’origine et s’effectue à mesure que le plan de financement se développe.

L’accélération de l’amortissement est déjà programmée, elle ne nécessite pas l’intervention de l’emprunteur ni d’un conseiller.

Cet automatisme qui donne sa précellence au prêt progressif sur le prêt modulable est d’ailleurs corroboré par les faits : le bouton « moduler » qui permet d’augmenter la mensualité pour réduire la durée et baisser le coût global de l’emprunt, réservé aux emprunteurs, pourtant nombreux, capables d’en profiter, est une liberté qu’ils ne prennent que très rarement.

En réalité, la modulation est une fonctionnalité majoritairement utilisée pour baisser la mensualité. C’est le bouton « moduler » permettant de réduire la mensualité ou de la reporter, avec la contrepartie de devoir tirer sur la corde de la durée, qui est le plus sollicité. C’est en cas de difficulté passagère que le prêt modulable est majoritairement employé, avec pour conséquence le renchérissement du crédit.

Les emprunteurs utilisent donc très peu la modularité pour augmenter leur mensualité afin de gagner sur le coût du crédit et réaliser des économies. Soit parce qu’ils oublient l’option, soit parce qu’ils ne savent pas comment l’activer, soit parce qu’ils déménagent tôt, soit parce qu’ils préfèrent placer le delta ou encore dépenser le surplus dans la vraie vie !

En résumé, si votre priorité est d’obtenir le crédit immobilier le moins cher possible, il sera plus efficace de laisser faire un prêt progressif, au lieu de choisir un prêt modulable que vous devrez façonner - et ne modulerez finalement pas…

Avec un prêt progressif, augmenter la mensualité n’est plus une option, c’est une opération planifiée. Vous optimisez votre financement sans avoir à y penser.

Si le prêt progressif se distingue par ses facilités, il se distingue donc aussi par sa simplicité.

Facilités : le prêt progressif optimise vos capacités d’emprunt, qu’il s’agisse de vous libérer du budget ou qu’il s’agisse d’économiser sur la durée de votre crédit.

Simplicité : le prêt progressif possède en outre cet avantage de se dérouler tout seul, sans avoir à le gérer ni à le suivre.

Votre épanouissement professionnel suffit à mobiliser votre attention et d’une certaine manière, le prêt progressif vous suit et récompense vos progrès en vous augmentant un peu plus chaque année.

Un crédit immobilier gagnant

Un prêt progressif, c’est un gain de budget pour les uns, un gain de durée pour les autres.

Réduire la durée d’un crédit immobilier présente deux avantages : le gain de temps et le gain d’argent.

Emprunter sur une durée de 20 ans au lieu de 25 ans, ce sont 60 mensualités en moins à rembourser et 5 années d’intérêts à payer en moins à la banque !

5 années de crédit en moins pour l’achat d’un même bien immobilier, cela est possible tout de suite si vous êtes éligible à un prêt progressif, plus tard si vous souscrivez un prêt modulable.

Puisque vos revenus vont augmenter, votre capacité de remboursement va augmenter elle aussi au fil des ans. Vous espérez en profiter pour relever vos mensualités et réduire la durée restante à rembourser ? Un prêt modulable vous réserve cette possibilité mais pour plus tard alors qu’un prêt progressif vous offre d’en bénéficier dès le départ.

Vous savez que vos ressources vont augmenter. Vous achetez un appartement et vous recherchez la durée, le coût de crédit et le TAEG les plus faibles possibles. Pourquoi attendre que vos revenus soient plus élevés ?

Puisque votre profil évolutif vous en offre le choix, préférez l’optimisation goutte à goutte du prêt progressif au robinet du prêt modulable, que vous n’ouvrirez probablement jamais.

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